미국식 목조주택과 보험

1. 미국식 목조주택

공장에서 규격화된 목재 뼈대와 석고보드를 찍어내고, 그걸 받아다가 못으로 대충 박아 짓는 집.

전형적인 미국식 단독주택입니다.

목조 경량구조가 미국 주택의 사실상 표준이 된 이유를 찾자면 2차대전 시기까지 거슬러 올라갑니다.

2차 세계대전 이후 주택 수요가 폭증하면서, 무려 주택이 600만 채나 부족한 상황이 벌어졌었습니다.

차고, 헛간, 창고, 닭장까지 주택으로 개조해야 할 정도로 심각한 주택난 속, 미국이 선택한 방법은

공장처럼 주택을 찍어내는 것이었습니다.

미국은 목재가 원래 존나 많았습니다.

공장들은 넘쳐나는 목재를 가져다가 '집 부품'을 찍어내고, 현장 작업자들은 그걸 조립해서 팔았습니다.

캘리포니아 San Lorenzo Village의 사례에서는 45분마다 주택이 한 채씩 완공되기도 했다니, 그 생산성은 의심의 여지가 없었죠.

공장식 목조주택 산업은 미국에 10년 만에 866만 채의 주택을 제공했고,

그렇게 미국에서 목조주택은 사실상의 표준이 되었습니다.

오늘날 미국에서 새로 지어지는 주택의 94%가 이런 목조주택입니다.

2. 재해에 취약함

많은 사람들이 미국식 목조 주택을 헛간이라며 조롱하고들 합니다.

솔직히, 척 보기에도 약해 보이지 않나요?

실제로 목조 주택은 여러 재해에 취약합니다.

화재에는 당연히 취약하고, 허리케인이 오면 무너지고, 습기가 차면 썩어버리고, 흰개미가 살기 시작하면 집이 통째로 쓰레기가 되기도 합니다.

미국에는 이런 약점을 주택보험으로 커버합니다.

3. 주택보험

미국에서 보험은 집의 부품 비슷한 무언가입니다.

미국인들은 보통 모기지를 끼고 주택을 구매하는데, 이 때 담보물인 주택의 가치를 보존하기 위해 은행이 주택보험 가입증명서를 엄격하게 요구하기 때문입니다.

그리고 미국의 일반적인 주택보험은 화재, 낙뢰, 강풍, 우박 등에 의한 손해를 보장합니다.

대형 재해로 인해 주택이 전손되더라도, 그냥 보험금을 받아 다시 지으면 되는 겁니다.

목조주택은 싸고 빠르게 지을 수 있으니까요.

집이라는 비싼 자산이 사고를 당해도 다시 복구할 수 있도록, 보험이 주택시장 자체에 깊숙이 들어가 있다는 것입니다.

4. Wildfire

▲ 2025년 남부 캘리포니아 Wildfire

미국의 캘리포니아에는 "화재철"이 존재합니다. 우리나라의 장마철과 비슷하게요.

여기서 주택보험들의 머리가 깨집니다.

2017년, 캘리포니아에서 산불로 발생한 보험손실이 약 118억 달러,

2018년의 대형 산불에서도 또다시 90억 달러 이상의 보험손실이 발생했습니다.

단 2년만에 보험사들은 1990년대 후반부터 캘리포니아 주택보험으로 벌어들인 이익을 전부 합친 것보다 두 배 이상 많은 돈을 보험금으로 지출해야 했습니다.

집 한두 채가 불타는 건 별 상관 없었지만,

Wildfire는 아예 동네를 다 태워버렸습니다. 수천 채의 집이 한번에 불타버리는 상황 앞에 보험사의 리스크 분산은 한참 무력했죠.

보험사들은 대책을 찾아야 했습니다.

5. 위험한 집만 거르면 되는 거 아닌가?

보험사들이 선택한 방법은 단순했습니다.

근처에서 대형 산불이 발생하면 신규 보험 가입이나 보장 확대를 막아버립니다.

어떤 지역이 장기적으로 산불 발생 위험이 높다고 판단되면, 해당 지역에서 기존 계약의 만기 갱신을 거절해버립니다.

캘리포니아에서 2019년 한 해에만 보험사가 갱신을 거절한 주택보험이 23만 6천 건에 달했습니다.

보험사 입장에서는 합리적인 행동입니다.

이러한 주택들의 리스크가 다른 주택들보다 훨씬 높은 게 뻔히 보이는데, 보험을 계속 파는 건 손해니까요.

근데 집주인 입장에서는 이야기가 좀 다릅니다.

위에서 말했듯, 미국에서 보험은 집의 부품 같은 거니까요.

민심은 박살이 났고, 캘리포니아 주정부가 이 냄새를 맡고 야심차게 끼어들었습니다.

6. 캘리포니아 주정부의 개입

2018년, 캘리포니아에서는 법안 하나가 통과되었습니다.

주지사가 산불로 인해 비상사태를 선포하면, 해당 화재구역과 인접 지역의 주택보험을 취소하거나 갱신 거절하지 못하도록 1년간 강제로 막는 법입니다.

보험사의 리스크 회피를 주정부가 법령으로 틀어막아버린 겁니다.

2019년에 처음 이 제도가 발동되었을 때, 약 80만 가구가 갱신 거절로부터 보호대상이 됐고

불과 몇 주 후에 범위가 추가로 확대되어 100만 가구 이상이 보호대상이 되었습니다.

문제는, 산불의 위험이 사라진 게 아니었다는 겁니다.

보험사의 손실위험은 그대로인데, 고위험 고객을 줄이는 손쉬운 리스크 관리 방법은 아예 법령으로 틀어막혔습니다.

그럼 정상적인 다음 대응은 보험료를 올리는 것인데...

캘리포니아의 주택보험료는 주 정부의 사전 심사를 받아야 했습니다.

ㅋㅋ

보험사들 뜻대로 안 해줬겠죠?

예... 당시 캘리포니아의 wildfire risk 요율산정은 과거의 손실자료에 크게 의존했고, 보험업계가 요구하는 리스크 모델을 반영하기 어려웠습니다.

그러니까 보험사 입장에서는 상황이 대충 이랬습니다.

1. 화재 리스크는 계속해서 증가한다.
2. 리스크가 증가하니 재보험 비용도 증가한다.

3. 집을 다시 짓는 비용도 점점 증가한다.

4. 위험한 고객을 골라서 털어내지도 못하게 됐다.

5. 보험료도 원하는 만큼 못 올리게 한다.

어... 아무래도 이거 좀 아닌 것 같죠?

7. 여기서 장사 안 해.

그러자, 보험사들이 내놓은 결론은

"아! 캘리포니아에서 장사를 안 하면 되겠구나!"

였습니다.

Allstate가 2022년 11월부터 캘리포니아에서 주택보험 판매를 중단했습니다.

State Farm이 2023년 5월부터 캘리포니아에서 주택보험 판매를 중단했습니다.

Farmers가 2023년 7월부터 신규 주택보험 판매를 월 7,000건으로 제한했습니다.

이외에도 USAA, Travelers, Nationwide, Chubb 등이 신규영업을 중단하거나 제한했습니다.

사실상 캘리포니아 전체 보험시장의 절반 이상이 신규계약을 중단하거나 제한을 두기 시작한 겁니다.

심지어, 이들 보험사들은 기존 고객들마저 털어내기 시작했습니다.

8. FAIR Plan

근데 보험사가 안 받아준다고 해서 집주인이 그냥 보험 없이 살 수 있느냐?

그렇지 않습니다. 미국에서 주택보험은 집의 부품 같은 거니까요.

특히 모기지가 남아있다면 어떻게든 자기 집을 받아줄 보험사를 찾아야 합니다. 모기지의 의무 조항이니까요.

그래서, 캘리포니아에는 최후의 보험사가 있습니다.

California FAIR Plan.

FAIR Plan이라고 하니, 이름만 들으면 뭔가 복지성 혜자 보험 같아 보이지만 아닙니다.

어떤 보험사도 책임지고 싶어 하지 않는 주택을, 캘리포니아에서 영업하는 보험사들이 공동으로 떠안도록 법으로 강제해 만들어진.

일반적인 보험 시장에서 보험을 구하지 못한 사람에게 기본적인 재산보험을 제공하는, 정말 최후의 보루 같은 겁니다.

그렇기에 FAIR Plan은 일반 보험보다 훨씬 비싼 주제에 보장도 부실합니다.

일반 보험과 비슷한 수준의 보장을 원한다면 FAIR Plan의 비싼 보험료를 내고, 별도의 부분보험을 추가로 찾아 들어야 했습니다.

그런데 모기지가 남아 있다면 보험을 안 들 수도 없습니다.

그렇게, 2022년 9월 전체 27만 건이었던 FAIR Plan 계약 건수는 2026년 6월에는 69만 7천 건으로.

불과 4년도 안 되어 157% 증가했습니다.

동시에 FAIR Plan이 떠안은 보험가액도 2,190억 달러 수준에서 7,680억 달러로 250% 증가했습니다.

그 결과, FAIR Plan은 모든 위험의 집적소가 되었고

2025년 1월, LA에서 대형 화재가 터졌을 때 FAIR Plan은 막대한 보험금을 감당하지 못하고, 보험사들에게 10억 달러를 추가로 걷어 달라고 캘리포니아 보험당국에 요청해야 했습니다.

8. 타협

캘리포니아 주정부도 언제까지나 무작정 목소리를 키울 순 없었습니다.

그야... 보험사들이 진짜로 캘리포니아에서 신규 고객을 안 받고, 기존 고객마저도 우르르 쫓아내기 시작했으니까요.

결국 캘리포니아는 "지속 가능한 보험전략"이라는 대규모 제도 개혁에 들어갔습니다.

보험사들이 요구하던 리스크 모델을 보험료 산정에 사용할 수 있도록 허용하고, 

캘리포니아의 화재 위험 증가로 상승하는 재보험 비용 역시도 보험료에 반영할 수 있도록 했습니다.

이 개선된 요율을 쓰려면 고위험 지역에 보험을 많이 팔아야 한다는 단서가 붙지만,

애초에 고위험 지역을 고려한 요율을 수용해주지 않아 이탈했던 것이니 보험사들이 아니꼬와할 조건은 아니었나 봅니다.

그 결과, 여러 대형 보험사가 다시 캘리포니아에서 보험 공급을 확대하기로 했고

FAIR Plan의 가입 증가 속도 역시 크게 둔화되었습니다.

하지만 아직 끝난 문제는 아닙니다.

보험사들은 이제 막 돌아오기 시작한 상황이고, FAIR Plan은 여전히 70만 건의 보험 계약을 짊어지고 있습니다.

🔥 실시간 네티즌 베스트 반응

• SXXXXXXe재해에 취약하다는데 어느 정도임? 예컨대 매년 집 박살나는거면 목조주택에서 안살아! 하지 않으려나? 참아줄 정도는 되나?
• 김XX간개인에게는 매우 드문 이벤트입니다.캘리포니아가 미국에서도 상당히 극단적인 사례인데, 2025년 LA 대형 산불조차 피해를 입은 주택을 캘리포니아 전체 주택 수와 비교하면 0.1% 남짓에 불과합니다.
• SXXXXXXe참아줄만 하네 그럼부실해보이더라도 실제로 부서지지만 않음 되는거니
• 김XX간뭐 그렇죠. 백만 달러짜리 주택이 플라스틱 수지랑 나무 찌꺼기를 섞어 만든 슬레이트랑 각목, 종이 판넬로 되어 있다는 게 감성적으로 받아들이긴 어렵지만요.
• 야XXXXXX택근데 한국처럼 철근 콘크리트나 조적으로 올리려면 가격이 따따블 아닌가요?
• 빛XX명목재로 짓는거 워낙 일반적이라서요. 중산층, 서민 주거지역이야 그렇다쳐도 부자동네의 비싼 주택도 목조 베이스인게 ㅋㅋ 어짜피 돈 썩어넘치면 더 얹어서 철근콘크리트 쓰지...
• 페X소아무래도 그렇죠한국이 철콘으로 짓기 정말 좋은 환경인지라 ㅋㅋ
• 소XX부철근콘크리트는 지을때의 비용도 비용이지만철거가 어렵다는 단점이 큽니다목조주택의 장점 중 하나가 리모델링이비교적 쉽다는거죠목조주택의 보급으로 인해셀프인테리어 아웃테리어 시장도 엄청나게 커진 상황인데다,목조주택은 폐기물처리 비용도 월등히 쌉니다쉽게 썩는 유기물이기에 처리도 간편하고요
• 소XX부거기에 미국특유의 자신의 집이나 자동차 정원등을직접 유지보수하고 가꾸는게 문화로 자리잡은것도한 몫 합니다 ㅎ
• JXXXXXX8뭐 투바이포 각목은 아니고 그렇다고 하긴 하는데옛날 주택 뼈대 만들던 나무보다 지금이 구리다는 말은 항상 나옴
• 수X인근데 0.1%면 높은거 아닌가?
• 디XX테근데 목조주택이 완파될 정도의 재해면 다른 주택도 멀쩡할 수가 없음.
• BXXXl상습 재해지역이냐 아니냐에 따라 많이 갈릴 듯. 내가 지금 사는 곳이 40년 가량 된 집인데 지금 3년 살면서 단 한번도 문제 생긴 적 없음.
• RXXXl뭔가 굉장히 한국스러운 과정이 진행되니까 결과는 모두 손해네요
• 불XXXXXX요보험료 많이 받은 거로 화재방지 예를 들어 민간 소방업 비슷하게 기존 소방서와는 별개로, 집들이 화재 피해 안 입게 방어하면 안됨?그게 더 싸게 먹힐 거 같은데 본문 내용의 온갖 난리를 하느니보험료 받는 수익이 못해도 백억 달러 이상인듯한데
• GXXM아무리 난연재를 써도 소재 특성 상 불이 붙으면 거의 전소되는게 기본이라고 봐야 해서...저런 지역들은 소방서도 구조 위주 활동이지 집이 타버리는건 어쩔 수 없다고 하더라.
• 불XXXXXX요호주같은 경우 우리나라도 비슷하게 하는 걸로 아는데 불이 일정 구간 이상 더 안 번지도록 미리 태워서 차단 구간을 만드는 등 이런 방법그리고 소방차하고 소방대원 해서 초기에 산불 감시탑 같이 만들어서 발견 빨리해서 초기진화하고이런거 안되나
• GXXM그런건 이미 하고 있을거야. 그걸로 감당이 안되서 저럴듯.
• 불XXXXXX요안되는구나
• 길XXXX자님미 말한거 관련된 미국 드라마도있음.. ㄹㅇ 화마가 상상그이상임
• 설X맨미국 산불 스케일은 그런 수준이 아님
• 에XX딕미국 한달여행으로 에어비앤비 목조주택에 머물러봤는데 방음이 최악이었어요. 아침부터 호스트 부부의 부부싸움 소리 다 들리고, 차고에서 작업하는 소리도 다 들리고,,, 단독주택이니 층간 소음은 없으나, 집 내부에서 소리가 넘 잘 전달됨
• 찾XXX걸그거 단열재 시공(단열재만 대충 쑤셔넣고 폼 작업 제대로 안 한 경우) 그리고 창틀 샷시, 문 이런 거 싸구려 써서 그럴거임. 물론 콘크리트에 비교할 정도는 아니지만 충분히 방음이 됨.돈이랑 시간 아낀다고 날림 공사 조오오오온나 함.
• 검XXXXXX창전통적으로 미국에서 저런 집들에 대해 하는 얘기가 1층에서 2층에 있는 사람이 어느 방에서 뭘 하는지 잘 알 수 있다는 거였음. 2층에서 아기가 울어도 1층에서 듣고 올라갈 수 있다고
• 미X과택사스를 포함한 남부지역들도 보험거부하거나 보험비용을 올리는 추세라고 그랬을거임 전세계적인 기후재난 상황 때문에 덥고 건조한 지역의 보험료가 지속적으로 오른다고.....