비엔나 월세는 낮은데 집값은 비싸진 이유...jpg

[ 비엔나 사회주택 ]

왜냐면 비엔나 공공주택 모델의 핵심은 "집을 싸게 구매하는 것"이 아니라, "집을 구매하지 않아도 안정적 거주하는 것"에 가깝기 때문.

비엔나는 시영주택 약 22만 호와 협동조합 보조주택 약 20만 호를 갖고 있고, 임차 비중도 약 80%. 그래서 공공임대 월세 부담은 유럽 대도시 기준으로 낮은편인 550유로, 약 90만원에 민간 월세는 약 130만원대.

문제는 이 모델이 기본적으로 임대 안정 장치라는 점. 사회주택과 제한이윤주택은 기존 거주자의 월세 부담을 낮추고 임대시장에는 하방 압력을 주지만, 민간 매매시장에 '싸게 살 수 있는 집'을 대량으로 풀어주는 구조는 아님.

여기에 토지와 건설비 상승도 겹침. 오스트리아에서 2020년 말 이후 건설비가 약 22% 올랐고, 건축 가능한 토지 평균 구매가는 2013~2023년 약 90% 상승.

이런 비용 상승은 공공 임대에도 부담이지만, 민간 매매가격에는 더 직접적인 상승 압력으로 작용

실제 OECD에 따르면 오스트리아 주택가격은 2005~2023년 +163% 올라 유로존보다 거의 3배 빠르게 상승했으며, 비엔나 집값은 그 오스트리아 평균보다 높은 수준을 유지.

[ 비엔나 2004 ~ 2022년간 주거용 부동산 가격 174% 상승해 자가 소유가 힘들어져 더더욱 월세 시장 수요 상승 ]

이렇게 되는 이유는 근본적으로 사회주택은 "임대 대체재" 이지 " 소유 대체재" 는 아니라서, 국민 입장에서 "월세 부담 완화"는 될지언정 "자가 수요"는 여전히 남음.

따라서 구매를 원하는 수요는 별도의 민간 매매시장 안에서 경쟁하는 구조. 즉 사회주택은 월세시장 안정에는 강할지언정, 매매시장 가격 상승 압력을 제거하지는 못함.

매매가격은 별도로 땅값, 건설비, 도시 수요, 그리고 금융 조건 등의 영향을 받음. 특히 자기 집 마련, 자산 형성, 투자 목적등은 공공주택이 완전히 대체 불가.

[ 오스트리아와 비엔나 vs 유로존 집값 상승 ]

마찬가지로 암스테르담도 공공임대 부문이 큰 도시지만, 주택 구매가는 높음. 이는 사회주택 비중이 크다고 해서 집값이 자동으로 낮아지는 건 아니라는 실사례.

결국 비엔나 모델의 핵심은 "싼 집값"이 아니라, " 안정적 월세 보장". 공공주택은 월세를 낮추지만, 구매가를 움직이는 금리, 토지값, 건설비와 수요까지 없애지는 못했음. 그렇다고 매매시장에 대량공급을 푼것도 아니라 집값은 비싸진 것.

🔥 실시간 네티즌 베스트 반응

• 미X과이러면 시설노후화로 인해서 재건축 시즌 다가오면 집주인인 국가가 빠딱빠딱 바로 새건물 만들어주는 건가? 일단 건물주가 국가니까 반대할 사람이 없고....의외로 괜찮을거 같기도 하고.....
• 평XX놈너무 물량 많아서 당연히 다 못만듬. 그래서 4분의 1 가까이가 난방 현대화 및 면적 기준 (9평 이상 ) 충족시키는 카테고리 A가 아님. 한국같은걸 애초에 기대하면 안됨.
• zXXXXXd오스트리아에는 개인의 전반적인 순자산에 매기는 일반적인 순재산세(Net Wealth Tax)는 존재하지 않으나, 토지와 건물의 소유에 대해 부과하는 기초부동산세(Grundsteuer)와 부동산 거래 및 임대 소득에 대한 세금이 있습니다. [1, 2, 3, 4, 5]부동산 관련 주요 세금 종류기초부동산세(Grundsteuer): 토지 및 건물 소유자가 지방자치단체에 납부하는 보유세로, 연간 세액이 75유로를 초과하면 분기별(2·5·8·11월)로 나누어 냅니다. [1]부동산 양도소득세(Immobilienertragsteuer): 부동산 판매 시 발생하는 차익에 대해 표준적으로 30%가 부과됩니다. [1]부동산 취득세(Grunderwerbsteuer): 부동산을 매매하거나 취득할 때 일반적인 경우 3.5%, 가족 간 거래인 경우 2%가 적용됩니다. [1]임대 소득세: 부동산 임대 수익은 개인 소득세율(소득 구간별 0%~55%)에 따라 과세됩니다. [1]상속세 및 증여세 현황오스트리아는 2008년에 상속세와 증여세가 전면 폐지되어 현재 관련 세금이 없습니다. [1, 2]
• 레XXXX중저런데는 걍 50년 100년 냅두는거지 재건축 잘 안 할걸
• 이XXXX봄전혀 아님.비엔나의 시영주택의 상당수가 1920년대와 1950년대~60년대에 지어졌고 야당 주장에 의하면 리모델링 평균 주기는 67년에 달함.비엔나 주택공사격인 기관은 여기에 추가 세수를 부어서 주기를 40년으로 단축하겠다고 했지만 실현은 미지수. 오히려 더 늦어질 가능성이 높음당연히 임대 주택 수준이 너무 처참해서(단열 x, 보안 x, 공기순환 시스템 x, 엘리베이터 x) 공실 문제도 있고, 기존 주거자들이 퇴거 못하겠다고 하는 문제도 있음. 저기도 결국 사람 사는데라 똑같음. 나라 돈으로 운영되는 적자덩어리인데 제대로 굴러갈리 만무하지
• 아XXX나상식적으로 국가가 빠딱빠딱 새건물로 만들어주겠음? 전국민이 저기 사는것도 아니고 세수 들이부어서 계속 고치는거 찬성할리가 있나 저런거 들어오면 보통 진짜 낡아서 도저히 안되겠다 이런말 나오기 전까지는 방치되는거지
• mXXXXXXg부동산 소유자들이 반대할거 같은데 저기도
• zXXXXXd왜 반대함더 좋은데 오스트리아의 정기 재산세(Grundsteuer)는 지방자치단체가 부과하는 세금으로, 부동산의 가치(과세표준)에 일정한 비율을 곱하여 산출하는 비례세 방식을 취하고 있습니다.오스트리아 재산세 및 관련 부동산 세제의 주요 특징은 다음과 같습니다.오스트리아 부동산 관련 세금 구조기본 재산세 (Grundsteuer): 국세청이 산정한 기준가액에 지자체별 평가율(최대 500%까지 적용 가능)을 곱해 부과하며, 기본적으로 비례적 성격을 띱니다.부동산 취득세 (Grunderwerbsteuer): 매매 등의 취득 가액에 대해 일반적으로 3.5%의 단일 비례세율이 적용되며, 가족 간 거래 시에는 2%가 적용됩니다.양도소득세 (Immobilienertragsteuer): 부동산 매각 시 발생하는 차익에 대해 30%의 단일 비례세율(특수 세율)이 부과됩니다.
• 퇴XXXXX공근데 독일인들도 이제 거의 임대로 살고 소수 부자들이나 자가소유하고 그러더라요즘 유럽 트렌드가 그런듯. 파리도 주택매매 막고 주민들 다 임대거주로 만드려고 판 짜던데.
• 퇴XXXXX공링크에 있던 외신 원본 링크가 삭제되어 있길래 설명하자면"에마뉘엘 그레구아르 시장은 부동산 매매를 근절하기 위해 주택을 공공 임대로 전환할 수 있는 시의 권한을 확대하고 있습니다.먼저 주택 매각을 선제적으로 차단하고 수도 파리의 주택들을 임대주택으로 전환하는 정책을 가속화했습니다.주택 소유주, 부동산 회사들은 그레구아르 시장이 주택을 저렇게 만드는 것을 강제하려는 정책을 확대하는 것에 우려를 표하고 있다.반면 사회녹색당 연립 연정은 쾌재를 부르는 듯한 모습을 보였다."
• 서XXXXXX후집값이 한국돈으로 7억 8억 이런다 한들 젊은 시절에 월급 절반을 월세로 내서야 7억짜리 집 살 돈도 못 모을듯ㄷㄷㄷ
• 순X함유럽이 좋은모델이 아님. 쇄락트렌드와 연결되어있는듯
• 마X다근데 독일이나 프랑스 등에서 임대로 살게 만드는 게 가능한 가장 큰 이유는 핵심 도시들의 토지들 대다수가 국유지이기 때문이기도 해서.토지공개념이 적용되는 나라들이라서 주택 문제에서 가장 중요한 '땅'의 권리는 안 움직이다보니 건물의 권리만 움직이는 케이스가 많아서 국가가 제한이 가능한 듯.
• eXXXXjㅊㅊ
• 평XX놈ㄱㅅ
• 그XXXX얼애초에 유럽은 한국 아파트가 주류 아닌 이상 절대 안정화될수없음 ㅋㅋ한국이 ㅈㄴ신기한거임 외국은 제발 집값 떨어질까봐 아파트 못하게하는데원하는게 넓은 앞마당있는 단독 주택인데 ㅋㅋ 이걸 공급을 어떻게함 미국 캐나다 대도시 재외하고 서양권 난리나는건 아파트 비선호도 큼
• IXXXXXI그거는 영미권 국가들은 그렇고 유럽은 아파트를 많이 지음 그리고 집은 살기위한 기계는 아니다보니 인간적으로 지을수밖에 없긴함
• 엔X아이러니하게도 르코르뷔지에조차 말년엔 너무 인간성을 배제했었다고 후회를 좀 했었다던데
• IXXXXXI너무 지나치게 인간성을 배제하긴했긴했으니...
• 3XXXXXXn유럽 아파트가 주류임 파리하면 떠올리는 그런 주택도 오스만 아파트임 바르셀로나 에이샴플라 주택도 아파트고 본문에 나온 오스트리아도 아파트 존나 많이짓는다
• 박X경잘 읽었습니다.형 최고!!!
• 헤X노ㅊㅊㅊ
• 고XX리서울에 새로 짓는 아파트에 적용해볼 모델인듯.
• nXXXXXXd결국 폭등하는 중심지의 부동산수요를 어떤 방식으로 감당/분산시키느냐의 문제인지라공공임대주택을 통한 차임의 하향압력을 강화하는 것도 좋은 수단이 될 수 있음.근데 문제는 공공임대주택의 특성상 주거여건이 통상 민간임대주택에 미치지 못하고(거의 원룸 정도),그런 측면에서 중심지 부동산 문제를 해결하기 위해서는 단순히 임대주택공급을 넘어서 지방중심지 구축을 병행해서 수요를 일정부분 지역으로 분산시켜줘야 한다는 것.이거 보면서 생각난게 지금 정부가 비엔나 사례 등을 참고해서 수도권 주거환경을 공공임대주택 중심으로 개편하려는거 같은데, 거기에 반드시 병행되어야 할 지방중심지 정책에 대해서는 별 생각이 없는 느낌임.그러면 그냥 장기적으로 보면 저품질의 열악한 주거지를 다수공급하는 이상은 될 수가 없을텐데....
• 평XX놈비엔나 모델을 한국에 적용시 문제점은 다수 한국인들은 " 평생 작은 원룸 임대 " 로 살아갈 생각이 크게 없다는 것.집값 낮추는 가장 확실하게 검증된 방법은 대량 공급임. 실제 소득 대비 집값이 세계에서 가장 저렴한 도시들 다수가 공급 폭탄을 퍼부어서 성공. 결국 부동산도 재화라서 희소성을 낮추면 가치는 내려감.